Nový občanský zákoník: Spoluvlastnictví zrušení a oddělení

Sourozenci Břéťa a Vláďa Malinovi již z dob dospívání měli spolu velmi napjaté vztahy. Břéťa byl velmi manuálně šikovný, takový domácí kutil. Rád trávil volný čas v otcově dílně a otec za to byl na Břéťu náležitě pyšný a také to okázale dával všem okolo najevo. Vláďa to těžce snášel, neboť nabyl dojmu, že byl otcem odstrčen tzv. na druhou kolej. Byl naprostým opakem Břéti. Když se jednalo o manuální práci, sklidil posměch, ale ve škole byl naopak vynikajícím žákem se samými jedničkami. 

Proto se také rozhodl pokračovat ve studiu práva na vysoké škole, aby svému otci dokázal, že i na něj může být hrdý. Také se chtěl blýsknout před Andělkou Borůvkovou, která byla jeho tajná láska. Po ukončení studií se vrátil do rodného města a byl doslova zděšen. Otec akademickému titulu nerozuměl a Andělka se provdala za jeho bratra a společně se nastěhovali do domu starého Maliny. Vláďa počal ještě více nenávidět Břéťu. Odjel do Prahy, kde si ve svém oboru vydělal spoustu peněz a koupil si krásnou vilu. Po pár letech, když otec zemřel, nabyl Břéťa s Vláďou do spoluvlastnictví otcův dům.

V tu dobu byl Břéťa ve velmi svízelné finanční situaci, neměl práci, přičemž musel uživit pět dětí a manželku na mateřské dovolené. Této příležitosti se hned chopil Vláďa, který se chtěl bratrovi konečně pomstít, a proto se rozhodl spoluvlastnictví k domu zrušit, protože si byl moc dobře vědom toho, že Břéťa, který v domě bydlel, bude se svou početnou rodinou jen těžko shánět nové a levné bydlení. Břéťa bratra marně prosil, aby tak nečinil a posečkal, než se jeho situace zlepší. Vláďa však byl neoblomný. S prosbou o pomoc, jak tuto situace právně vyřešit, se Břéťa Malina obrátil na internetovou právní poradnu www.pravnilinka.cz.

SLOVO PRÁVNÍKA… 

Spoluvlastnictví můžeme kategorizovat na reálně dělitelné a nedělitelné, tzv. ideální. Reálně dělitelné spoluvlastnictví znamená, že věc je rozdělena na reálné podíly a každý ze spoluvlastníků je výhradním vlastníkem reálného podílu. Bez problémů si to dokážeme představit u nemovitých věcí, a to konkrétně pozemků. Naproti tomu ideální vlastnictví je podstatně častější záležitost. U ideálního podílu není věc reálně rozdělena z důvodu, že ji nelze rozdělit (například auto). Není nemožné, aby do ideálního spoluvlastnictví spadal i pozemek, který je reálně rozdělitelný. Ideální spoluvlastnictví lze zrušit a reálné lze jak zrušit, tak oddělit.

Velmi stará zásada praví, že nikdo nemůže být nucen setrvat ve spoluvlastnictví. Každý ze spoluvlastníků může žádat o zrušení nebo oddělení. Zrušení či oddělení není možné žádat v nevhodnou dobu, myslí se to u zemědělských a lesních nemovitostí. Další omezení spočívá v zákazu újmy způsobené některému ze spoluvlastníků. Pod újmou si představíme jakoukoli ztrátu majetkovou i nemajetkovou. Především by se mělo zamezit případům, kdy by mělo dojít k oddělení nebo zrušení jenom proto, aby byla způsobena škoda ostatním spoluvlastníkům.

Rozdělujeme dvě fáze likvidace, a to zrušení a vypořádání. Spoluvlastnictví se ruší dohodou všech spoluvlastníků. Dohoda musí obsahovat ujednání o způsobu vypořádání. Vedle toho vypořádání znamená rozdělení společné věci jejím prodejem nebo ve veřejné dražbě s rozdělením výtěžku. Vypořádat lze i převedením vlastnického práva jednomu nebo více spoluvlastníkům a vyplacením ostatních. V případě sporu mezi spoluvlastníky o zrušení spoluvlastnictví rozhodne o něm na návrh soud. Zároveň rozhodne o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Při podání žaloby soud rozhoduje v pořadí stanoveném zákonem. Nejprve uvažuje o rozdělení společné věci. Nelze rozdělit fyzicky věc, jejíž hodnota by se podstatně snížila. Není-li tak dobře možné, přikáže soud věc za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě.

*Autor je Petr Kausta, advokát z advokátní kanceláře Kausta & Zientková & partneři. 

RADA PRO PANA MALINU

Podle § 1140 odst. 2 OZ každý může žádat o zrušení spoluvlastnictví, nicméně nesmí se žádat jen k újmě některého ze spoluvlastníků. Vláďa nemůže žádat zrušení spoluvlastnictví jenom proto, aby byla způsobena Břéťovi újma.

NEZAPOMEŇTE

◆ Nejprve by se měli spoluvlastníci dohodnout o zrušení spoluvlastnictví. Nedohodnou-li se, rozhodne na návrh některého spoluvlastníka soud.

◆ Soud při rozdělování spoluvlastnictví nejprve zvažuje rozdělení, dále přikázání věci jednomu nebo více spoluvlastníkům a nejzazší způsob je prodej věci ve veřejné dražbě.

SLOVNÍK PRÁVNÍCH POJMŮ

◆ ODDĚLENÍ SPOLUVLASTNICTVÍ lze v případě reálného spoluvlastnictví, a to takového, které umožňuje reálný díl fyzicky oddělit (např. pozemek o 1000 m2 na dvě přesné poloviny).

◆ ZRUŠENÍ SPOLUVLASTNICTVÍ lze v případě každého spoluvlastnictví, totiž jak s ideálními, tak i reálnými podíly.

◆ VYPOŘÁDÁNÍ SPOLUVLASTNICTVÍ je to druhá fáze likvidace majetkového společenství, pokud se spoluvlastnictví ruší, je třeba ujednat způsob vypořádání. Volba způsobu vypořádání je v rukou spoluvlastníků nebo dána zákonem. Zákonem uvedené pořadí není pro ujednání spoluvlastníků závazné.

CO JE NOVÉHO V OBLASTI SPOLUVLASTNICTVÍ

Ochrana třetích osob při rozdělení společné věci

Úprava o ochraně třetích osob při rozdělení společné věci byla v našem právním řádu zakotvena do roku 1950. Zákon chrání třetí osoby jako slabší stranu i v mnoha dalších ustanoveních napříč současným občanským zákoníkem. Ochrana je poskytována třetím osobám, v jejichž prospěch vázne na rozdělované věci nějaké věcné právo nebo je spojena s věcí panující. Týká se to případů, kdy společná věc se rozděluje fyzicky na díly. Nezáleží na tom, zda si věc rozdělují sami spoluvlastníci, nebo soud. Příkladem rozdělení společné věci sloužící může být situace, kdy se rozděluje věc, na které vázne zástavní právo nebo věcné břemeno. Rozdělení společné věci není na újmu osobě, která má věcné právo ke společné věci. Opakem je věc panující, kdy vlastníci této věci jsou osobami oprávněnými. Při rozdělení věci panující trvá věcné břemeno pro všechny díly zpravidla nadále, nesmí však být rozšířeno ani se stát obtížnějším. Například kdyby vodu ze studny bralo více osob nebo by přes pozemek přecházelo více osob.

Odklad zrušení spoluvlastnictví

Spoluvlastníci si mohou ujednat, že nebudou žádat zrušení spoluvlastnictví po určitou dobu, nejvýše po dobu deseti let. Odložení zrušení nebo oddělení spoluvlastnictví je vždy dočasné. Byl-li odklad zrušení spoluvlastnictví ujednán na dobu delší deseti let, považuje se za ujednaný na deset let. Nic nebrání tomu, aby si spoluvlastníci později ujednali něco jiného. Například svou původní dohodu zrušili. Odklad zrušení lze ujednat i opakovaně. Odložit zrušení spoluvlastnictví může soud na návrh spoluvlastníka. Podmínkou je, že má být zabráněno majetkové ztrátě nebo vážnému ohrožení oprávněného zájmu některého spoluvlastníka. Soud může prodloužit trvání spoluvlastnictví nejdéle o dva roky. Zrušení spoluvlastnictví může být odloženo také pořízením pro případ smrti.