Klimeš: Zvýšení nájemného není jen administrativa

„Zvyšování nájmů rozložíme do několika let, a tím zajistíme mírnější finanční dopad na nájemníka. Proces je navíc podpořen doprovodným programem, který pomůže těm opravdu sociálně potřebným dopady zvyšování nájemného zmírnit,“ uvedl Pavel Klimeš, ředitel rezidenčního portfolia realitní skupiny RPG Real Estate.

Proč jste čekali s informací o výši nájemného pro rok 2011 až do listopadu?

Vyhodnocovali jsme pečlivě všechny aspekty úpravy nájemného a hledali variantu, která bude oboustranně přijatelná – tedy jak pro nás, tak pro nájemníky. Sledovali jsme, jak řeší konec deregulace jiné subjekty a poučení z jejich přístupu pro nás bylo velmi cenné. Nechtěli jsme být pouze majitelem, který využije možnosti obrátit se na soud s návrhem na zvýšení nájmu na maximum, ale cítíme vůči našim nájemníkům určitou sociální odpovědnost. Proto jsme si nechali delší čas na promyšlení konkrétní nabídky, kterou našim nájemníkům představíme.

Z jakého důvodu vlastně ke zvyšování nájemného přistupujete?

Protože chceme i nadále pokračovat v masivních investicích do zvyšování kvality bydlení pro naše nájemníky. Nájemné, které bylo doposud svázáno regulací, totiž nedosahovalo ani výše nutné pro prostou údržbu našeho bytového fondu, u kterého se potýkáme se značnou historickou zanedbaností zděděnou z minulosti.

Konzultovali jste s někým v přípravné fázi svou strategii budoucího navyšování nájemného?

Samozřejmě, nás zajímal i názor představitelů měst a obcí, v nichž se náš bytový fond nachází, stejně jako názor ministerstva pro místní rozvoj. Všichni, s nimiž jsme hovořili, konkrétně například ministr Jankovský, na nás apelovali, abychom se snažili najít takové řešení, které bude vůči nájemníkům co nejcitlivější. Tento názor sdílejí také primátoři a starostové, s nimiž pravidelně spolupracujeme.

O kolik zaplatí nájemník více?

Navrhujeme postupné navyšování nájemného během následujících čtyř let. V příštím roce nájemné vzroste podle lokalit o 4 až 7,50 Kč/m2. Pokud tedy současné měsíční nájemné činí 50,02 Kč/m2, v příštím roce to bude 57,52 Kč/m2. V roce 2012 pak vzroste nájemné podle lokalit o 3 – 5 Kč/ m2, stejně tak i v roce 2013. V těchto letech bude navíc platit, že pokud by inflace byla vyšší než dvě procenta, bude nájemné ještě zvýšeno o část inflace přesahující tuto hranici. Měsíční nájemné v roce 2014 bude oproti roku 2013 zvýšeno již pouze o hodnotu inflace v roce 2013. I po těchto úpravách ale budou naši nájemníci platit méně, než bude činit nájemné hrazené ve městech, kde regulace platí až do konce roku 2012. V konečném součtu je zdražení nižší než u řady měst či obcí nebo dalších vlastníků bytových domů.

V některých lokalitách neplánujete žádné zvýšení nájemného. O jaké lokality se jedná a proč jste se tak rozhodli?

Těch lokalit je celá řada, většinou se jedná o domy v okrajových částech měst a zejména o mnohé z domů v takzvaných koloniích, které mají nejčastěji charakter dvojdomků.

Někteří nájemníci možná váš návrh nepřijmou. S kolika procenty takových případů počítáte?

Těžko odhadovat. Nechci spekulovat, ale věřím, že drtivá většina nájemníků vyhodnotí naši nabídku jako korektní a rozumnou.

Budou mít ti nájemníci, kteří přistoupí na vaše podmínky, nějaké výhody?

Nájemníkům zůstanou zachovány veškeré jistoty plynoucí z nájmu sjednaného na dobu neurčitou, popřípadě tyto jistoty získají, pokud takovouto smlouvu doposud neměli. Dále získají dlouhodobou jistotu, jaké nájemné se bude ve sjednaném období platit. Mohou se tudíž na tuto skutečnost dostatečně připravit, a to bez obav z dalšího nepředvídatelného vývoje na poli nájemného. Nájemníci, kteří akceptují náš návrh na navýšení nájemného do 15. prosince 2010, získají rovněž bonus ve výši padesáti procent z čistého nájemného za měsíc únor 2011. Navíc budou všichni ti, kteří náš návrh přijmou, zařazeni do programu výměny oken a ti, kdo splňují daná kritéria, budou mít nárok čerpat podporu z RPG fondu bydlení.

Budete zvedat nájmy všem svým nájemníkům stejně, nebo nabízíte nějaké slevy pro ty, kdo by zvýšení nájmu skutečně finančně neunesli?

Připravili jsme právě takzvaný RPG fond bydlení, z něhož budou pro rok 2011 poskytovány adresné příspěvky na bydlení těm nájemníkům, kteří dosáhli šedesáti let, nemají vůči naší společnosti žádné nedoplatky za nájemné a služby a jsou příjemci státního příspěvku na bydlení. Příspěvek z RPG fondu bydlení bude činit rozdíl mezi skutečnými náklady na bydlení a normativními náklady na bydlení, nejvýše však 500 korun měsíčně.

Proč dostávají někteří nájemníci nové smlouvy?

S ohledem na aktuální spory ohledně právní povahy určitého typu našich nájemních smluv jsme se rozhodli odstranit vzniklou nejistotu a nabídnout všem nájemníkům stejné podmínky. Proto některým nájemníkům nabízíme uzavření nové nájemní smlouvy, ovšem za stejných podmínek jako mají ostatní nájemníci. Tím jednak docílíme unifikace našich smluvních dokumentů a následně i zjednodušíme jejich administraci.

Jak je podle vás možné, že u Evropského soudu pro lidská práva ve Štrasburku se odškodnění za regulaci nájmů domáhá kolem pěti tisíc majitelů domů z Česka a na druhé straně je velké množství nespokojených nájemníků, kteří si stěžují na vysoké nájmy?

Celá kauza trvá už pět let a odborníci na jejím začátku vyčíslili škody způsobené regulací nájemného přibližně na 21 miliard korun. Od té doby se nájmy kvůli postupné deregulaci nájemného zvýšily, takže se každým rokem výše škod snižuje. Přesto se ale výše odškodného může vyšplhat velmi vysoko. Regulace nájemného jako taková určitě výrazným způsobem zasáhla do základního lidského práva – vlastnit a požívat užitku z vlastněné věci. Proto majitelé protestují, a je to pochopitelné. Stejně jako tito zmínění vlastníci domů si i my od deregulace slibujeme narovnání vztahů mezi pronajímatelem a nájemcem, což přinese více prostředků na investice do bytového fondu. Na druhou stranu, když bude fungovat trh tak jak má, dokáže umravnit i ty majitele, kteří si myslí, že mohou požadovat neúměrně vysoký nájem bez ohledu na finanční možnosti potenciálních nájemců. Trh dá prostor jen těm, kteří pochopí, že je potřeba vybalancovat spokojenost majitele i nájemníka.

Tržní nájemné zohledňuje velikost bytu, atraktivitu lokality či dostupnost MHD. Přáním vlastníků bytových domů je, aby to nyní u deregulovaného nájemného bylo podobné. Máte představu, v jakém rozmezí by se mělo ve vašich bytech pohybovat?

Dnes se tržní nájemné pohybuje v našich lokalitách od 60 do 130 Kč za m2 a měsíc, nejčastěji se hodnota tržního nájemného pohybuje v intervalu 80 až 90 korun.

Jak velký finanční obnos zvýšením nájemného získáte?

Pokud bychom byli stoprocentně úspěšní, tak se ročně jedná řádově o desítky milionů. Tuto částku vrátíme zpět do oprav našeho bytového portfolia. Proto věříme, že na náš návrh přistoupí maximum našich nájemníků. Jen tak totiž budeme moci urychlit renovaci bytového fondu.

Kolik vašich bytů je v současnosti neobsazených?

To číslo se blíží zhruba třem procentům z celkového počtu našich bytů. V nabídce máme v současnosti necelých 450 bytů, ostatní byty prochází procesem renovace před jejich dalším pronajmutím. Nijak se nelišíme od jiných velkých vlastníků bytových domů, obměna nájemníků je standardní, nájemníci se změní každý rok v přibližně dvou tisících bytů.

Počítáte s tím, že nově uvolněné byty budete pronajímat za tržní nájemné? Myslíte, že je obsadíte?

Ano, tento proces probíhá již druhým rokem a zatím se nám bez problémů daří uvolněné byty obsazovat novými nájemníky. Obtížnější je pouze obsazování volných bytů v některých lokalitách, které zatím nejsou nájemníky tak preferovány, ale i tam se již dnes snažíme kvalitu bydlení výrazně zvýšit a přilákat tam nové obyvatele.